La promotion immobilière et foncière est une activité qui consiste à produire des biens immobiliers destinés à être vendus à des acquéreurs qui pourront, au choix, les occuper ou en assurer l’exploitation. Il s’agit notamment des logements collectifs ou individuels, commerces, bureaux, locaux industriels. Le promoteur immobilier prend en charge la conception d’actifs immobiliers de toutes sortes. Il imagine les projets et chapeaute l’ensemble des opérations de rénovation ou de construction jusqu’à la livraison.

Les grandes étapes d’une opération immobilière ou foncière sont :

• Le promoteur immobilier assume l’entière responsabilité du projet qu’il entreprend. En tant qu’acquéreur du bien initial, il gère tous les aspects financiers, administratifs, techniques et commerciaux de l’opération. Polyvalent, le promoteur se doit d’être compétent en termes de financement, architecture, droit, publicité, etc. Il remplit des missions extrêmement variées tout au long du processus de construction et de commercialisation de son projet.
• La recherche foncière et le montage de l’opération: Toute opération de promotion immobilière commence par la recherche du terrain idéal sur lequel le projet pourra être réalisé. Pour cela, le promoteur bénéficie d’un réseau de professionnels prêts à lui faire part des opportunités à saisir. Lorsqu’il a identifié un terrain, le promoteur s’assure que son projet est réalisable en consultant le plan d’urbanisme local (PUL) qui définit les règles d’occupation des sols de la commune. Ce document indique notamment l’emprise au sol et la hauteur maximale d’une construction sur une parcelle déterminée. Avec ces données, le promoteur peut calculer le volume de construction qu’il pourra entreprendre et mesurer la faisabilité de son projet. Si vous êtes propriétaire du bien idéal, il se peut qu’un promoteur vienne un jour sonner à votre porte en vous proposant d’acheter votre maison afin de réaliser un projet d’envergure sur votre terrain. Après la signature d’un précontrat (souvent, une promesse unilatérale de vente) avec le propriétaire, le promoteur fait appel à un architecte afin de concevoir les plans. Dans le même temps, il démarche les banques et des investisseurs afin de trouver le financement nécessaire au lancement de l’opération.
• La commercialisation : Elle est une étape cruciale dans une opération de promotion immobilière, notamment pour les projets de construction de logements. En effet, le promoteur doit obtenir un nombre suffisant de réservations (généralement entre 30 % et 40 %) afin de prouver la viabilité de son projet à la banque. C’est une condition nécessaire à l’obtention du prêt qui lui permettra de financer le projet. Pour cela, il va lancer une campagne de communication autour de son opération afin d’attirer un maximum d’acquéreurs et d’investisseurs. Prospectus, panneaux publicitaires, ou encore marketing digital, le but est de faire connaitre le projet au plus grand nombre. Les nouvelles technologies telles que la modélisation en 3D offrent, par ailleurs, une approche novatrice et permettent aux potentiels acheteurs de se projeter plus facilement dans leur futur logement. Ainsi, la vente en état futur d’achèvement (VEFA), également appelée “vente sur plans” représente environ 50 % des ventes du parc immobilier de logements. Le promoteur est l’interlocuteur principal de ses clients dès la phase de réservation, jusqu’à la remise des clés. Il assurera ensuite le suivi jusqu’à l’échéance des diverses garanties.
• La construction de l’opération : Une fois les fonds réunis, la phase de construction peut commencer. Le promoteur lance des appels d’offres afin de trouver des entreprises disponibles pour la réalisation des travaux. Généralement, les travaux sont découpés en lots séparés et chaque entreprise s’occupe d’un poste précis (charpente, gros œuvre, plomberie, etc.), mais il arrive que le promoteur engage une entreprise générale qui gère la totalité du chantier. Le rôle du promoteur immobilier lors de la phase de construction est d’assurer le suivi des travaux et de gérer les imprévus afin que le chantier ne prenne pas de retard. Le tout, en respectant bien entendu, le budget défini à la base.
• La livraison et le suivi des garanties : Une fois le chantier terminé, le promoteur vérifie le bon achèvement des travaux. Lors de sa visite de fin de chantier, il s’assure que le bien livré correspond en tout point à ce qui avait été commandé. Après la réception des travaux, le promoteur peut organiser la livraison des lots aux acquéreurs. La date de réception des travaux marque le point de départ des garanties obligatoires : la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale.
• La priorité du promoteur immobilier: Pour que le budget prévu initialement puisse être respecté, le promoteur réalise des études approfondies afin de s’assurer de la faisabilité du projet avant de lancer les travaux (études de sol, notamment).
• Le plan d’aménagement : L’activité du promoteur consiste à créer des parcs immobiliers. Ceux-ci peuvent avoir différentes fonctions : logements, résidences de tourisme, infrastructures destinées aux loisirs, résidences de services, résidences d’exploitation, bureaux, locaux commerciaux et industriels, opérations d’aménagement et lotissements.
• Le cadre juridique : Bien qu’elle soit relativement récente, l’activité de promotion immobilière est réagie par des textes en vigueur. Il existe différents textes de loi qui réglementent la profession, particulièrement en ce qui concerne la construction de biens d’habitation. Il existe également différents types de contrats, encadrés par la loi, qui peuvent lier un client et un promoteur, les deux plus courants sont le contrat de promotion immobilière (CPI) et le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
• Les partenaires du promoteur: Le promoteur immobilier est un coordinateur hors pair. Il assure la cohésion de l’ensemble des intervenants tout au long de son opération : architectes, notaires, services d’urbanisme, banquiers, chefs de chantier, clients, etc. En moyenne, il entre en contact avec une vingtaine de corps de métier différents pour un projet.

Les facteurs clés de la réussite d’une opération de promotion immobilière : La promotion immobilière est donc une activité complexe qui demande des compétences pointues et variées. Pour que son opération soit une réussite, le promoteur doit veiller à imaginer un projet réaliste, choisir le bon terrain (emplacement, topographie, servitudes, Contraintes techniques, etc.), assurer une commercialisation rapide des lots et s’entourer d’entreprises de construction efficaces.